Здравейте колеги, тука четох каво ли не по темата и ще се радвам ако някой от Вас ми отговори дали правилно върви псоката на мисълта ми по повод счетоводните записвания, за следния казус:
В полза на нерегистрирана по ЗДДС фирма Ст.общ. и частни леца учредяват възмездно право на строеж - обезщетение с апартаменти - декември 2006.
За което Ст. общ. и фирмата си разменят фактури на стойност от експертни оценка, за което съм взела следните операции:
Дт 609/кт 401 за ф-рата на Ст.об.
Дт 411/Кт 709 за ф-рата на фирмата
за Прикрючване на бартерната сделка:
Дт 401/Кт 411
По същия начин трябва да стане и за частните лица, само дето тяхния докумнет няма да е фактура, нотариалния акт и експертната оценка, нали?
И така фирмата чисти правото на строеж и със сумата на фиктивния оборот се регистрира по ДДС и вече останалите апратаменти се продават по съответния си ред, така ли е?

Съни, дай и ние да се уредим с едно парцелче от Ст.общ.!

С най-голямо удоволствие бих се уредила и Вас и себе си, но за сега само ми се пада "честа" да им водя счетоводството и да се блъскам с това право на строеж. А докато се закачаме, някой ще може ли да ме светне дали мисля в правилна посока и взимам велни операции? Знам, че темата се е изтъркала, но получа ли отговор обещавам да не тормозя никого по темата вече....:)))

Все на нас ли се пада така!

За съжаление да....:((( А липсата на отговор значи ли, че греша за записванията? Хайде колеги нали този сайт е за това, всеки да помогне на колега с кавото може и да блесне със знанията си...

Колеги знам, че ви е пламнала главта, ама дайте поне някакво мнение, моля Ви!

Явно никой от експертите дето толкова са писали по темата не е тук или не е способен да отговори!

във фирмата 1. 613/401 -право на строеж
2. 411/412 - бъдещото апартаментче
3. 401/411 - прихващане
след време 613 в продукция 303
предаване на готов апартамет/обезщетението/ 412/701 и 701/303

Мерси за отговора, но с тези операции на няма ли да стане дължимо ДДС-то на апартаменти, които няма да бъдат никога собстевност на фирмата тя обезщетява с тях други лица,които и дават право на строеж. Защо да минава през продукция и 701, чак тогава, а не сега, когато има две фактури от еднта и от друга страна на една и съща стойност и след завършване на апаратментите други няма да има, само се предават апратаментите с проткол?

А ти предаде ли произведена продукция- сиреч завършени апартаментчета, че се натискаш да отчиташ реализация?

Нропуснах - това не е фиктивен оборот и освен всичко - защо изпускаш някъде по трасето ДДС-то? Леле и рима стана..

Не не съм,но апартаментите, с които обезщетявам солствениците,не са моя и никога няма да бъдат моя собственост,единствената цена,която ще имат е тази, за която съм издала фактури на собствениците сега по експертна оценка. Тези фактури,нали трябвна в крайна сметка сега да ги осчетоводява. А не след като станнат готгови апартаментите или бъркам? Готовите апртаменти смятах да завеждам като продукция, за тези който ще станат фирмена собственост и реално ще продам и ще начисля ДДС. Но тези, с които обезщетявам собственците и им фактурирам сега,защо после да осчетоводявам като продукция?

Не го изпускам ДДС-то, просто към момента на фактуриране фирмата не е регистрирана по ДДС и с това фактуриране на обезщетенията на собствениците ще се регистрира

Кажи ми Рени, плс греша ли някъде?

Моля Ви помогнете, не мога ли да го напрвая така, тази седмица трябва да се регистрирам по ДДС, кажете!

това са две доставки-едната е че се получава право за строеж/разход за придобиване на продукция,ДМА/ в/у чужда собственост,а другата-продаваш готов апартамент.при регистрация по ДДС се начислява и данък.

Консултирах се с 2-ма данъчни, единия беше на мнение, че ДДС се начислява като станата гогови апаратаментите...което щеше да е така ако са собственост на фирмта и после ги прехвърля, а другият ме каза, че ако фактурирам и 2-те сделки преди регистрацията като бартерни, по официална експертна оценка, както съм направила, като станат готови само им ги предавам с протокол и това е. А останалите апартаменти извън обезщетението си им дължа ДДС като са готови то е ясно, но те са си собственост на фирмата и при продажба ги фактурирам с нотариален акт. Със счетоводна къща атуин се консултирах и ми потвърдиха, че при тях на проверща е минало,моя въпрос е сега фактурите от 2-те страни преди регстрацията по ДДС с какви счетоводни записвания да осчетоводя? С тези, които съм написала или с други. Ако използвам примера на Рени, с 412 слек като построя апратаментите ще приключа 412 в 701 и тогава ще трябва да начисля ДДС, на нещо, което не е на фирмата и по фактурна стойност, която е начислена преди 1 година примерно? Дай те някакав яснота, плс за това обезщетение,защото се лутам вечи сума ти време, а ми предстои регистрация!Много благодаря!

Колеги, нямате ли мнение! Искам да чуя Вашия комнетар! Помогнете ми, моля!

Не е ли интересн казуса? Кажете нещо, плс!

Хубаво,явно никой не може да даде адукватен отговор на този въпрос, а аз се надявах, че тук поне ще получа някакв еднозначно предложение, щом данъчните се колебаят!

Това ти го копирах от Делова седмица, разгледай го.


Учредяване на право на строеж – счетоводни записвания и задължения по ЗДДС

Новообразувана фирма, нерегистрирана по ЗДДС, предстои да учреди право на строеж срещу обезщетение на собственика на терена.
Какви документи трябва да се издадат и какви счетоводни записвания да се отразят в счетоводството на фирмата при учредяване на правото на строеж?
Кога възниква задължение по ЗДДС, каква документация и какви счетоводни записвания се правят във връзка с това?
Ако веднага след учредяването на правото на строеж то се продаде на местно или чуждестранно лице, какви документи трябва да издаде фирмата (или да й бъдат издадени) и какви са счетоводните записвания? Ще има ли задължение по ЗДДС в този случай?

Коментарът на Евгени Рангелов, магистър по финанси
Придобиването на право на строеж срещу жилища или друга застроена площ (предполагаме, че това се има предвид като обезщетение, което се посочва във въпроса) е сделка за замяна. При нея съгласно Закона за задълженията и договорите се извършват две сделки: всяка от страните е продавач на това, което дава, и купувач на това, което получава. В случая се купува право на строеж и се продава застроена площ. Всяка от тези сделки се третира и отчита съобразно статута на изпълнителя по сделката и статута му от гледна точка на ЗДДС.
Правото на строеж като продажба не засяга фирмата, тъй като изпълнител е собственикът на терена. Тя, като изпълнител по настоящата сделка, плаща покупката на право на строеж със застроена площ. От тази гледна точка:
- Трябва да издаде фактура. В случая тя ще бъде опростена, тъй като към момента на сделката фирмата не е регистрирана по ЗДДС. Ако беше регистрирана, трябва да издаде данъчна фактура с начислен ДДС, тъй като извършва доставка на облагаема стока – застроената площ.
- Фактурата се издава в 5-дневен срок след датата на договора за замяна, който трябва да бъде нотариално оформен.
- Придобитото право на строеж струва за фирмата толкова, колкото жилищата или застроената площ, която съгласно договора предоставя в замяна. За тази цел следва да се състави счетоводна справка за стойността на жилищата или застроената площ, която се дава в замяна, по пазарни цени. Това е стойността на правото на строеж, което фирмата получава. Такива са изискванията на СС 16 дълготрайни материални активи, респективно правилата на счетоводния стандарт за замяна. Съставя се счетоводното записване:
Д-к с-ка 601 Разходи за материали
К-т с-ка 412 Клиенти по аванси
анал. сметка на собственика на терена, към когото възниква задължението на фирмата за предоставяне на застроена площ
На практика придобитото право на строеж струва толкова, колкото застроената площ, която се дава в замяна. Не трябва да се смесва тази цена с данъчната оценка на нотариалния акт. Тя е само основа за начисляване на държавните и местните данъци и такси по прехвърляне на собствеността.
Ако в момента на сделката за замяна фирмата няма готовност за строежа или не знае за каква цена ще ползва придобитото право на строеж, то може да се осчетоводи като разход за бъдещи периоди до започване на строежа или като дълготраен нематериален актив по сметка от група 21 Дълготрайни нематериални активи. След започване на строежа, за който ще се ползва придобитото право на строеж, ще се прехвърли стойността му по сметка 601 Разходи за материали с аналитично отчитане за строежа.
След завършване на строежа и приемането му по реда, установен с Наредба № 2 на МРРБ от 2003 г., т. е. след като се получи “разрешение за ползване” от ДНСК, може да се оформят продажби на части от строежа на трети лица. За всяка продажба фирмата издава данъчна фактура с начислен ДДС – ако към тази дата вече е регистрирана по ЗДДС.
Във връзка със замяната за придобиване на право на строеж за нея възниква задължение по ЗДДС, когато обектът бъде завършен и се предаде договорената застроена площ на собственика на терена. За целта се съставя протокол за “приемане-предаване” на застроената площ. Освен това се издава данъчна фактура (предполагаме, че към този момент фирмата вече ще бъде регистрирана по ЗДДС). Трябва да се начисли ДДС по пазарната цена на застроената площ по следната схема:
1. Пазарната цена на застроената площ, давана в замяна.
2. 20% ДДС.
3. Всичко (1 + 2).
4. Приспада се полученият аванс (стойността на задължението към собственика на терена).
5. Разлика за доплащане, ако има такава (възможно е да се яви разлика от оскъпяване, което е договорено допълнително със собственика на терена, или да са изпълнени допълнителни СМР по негово искане).
Както се вижда, ДДС се начислява преди приспадане на аванса, тъй като при получаването му (стойността на застроената площ) фирмата не е била регистрирана по ЗДДС. Ако е била в онзи момент, по т. 2 от схемата следваше да се спадне обложения с ДДС аванс, а евентуалната разлика да се дообложи с данък.
Става ясно, че задължение за начисляване на ДДС за застроената площ, която се дава в замяна на правото на строеж, възниква към датата на предаване на готовите жилища, тъй като вече се оформя доставката. А отчитането на задължение при прехвърляне на правото на строеж се счита за авансово плащане съгласно решение на Върховния административен съд от 1997 г.
Ако фирмата вземе решение да продаде правото на строеж, което е придобила при замяната (може да се обезщети собственика на терена със застроена площ в друг обект или срещу заплащане), възникват следните варианти:
- Когато строежът още не е започнал или е започнал, но е до етап “груб строеж”, може да се продаде правото на строеж отделно от изпълнените СМР до “груб строеж”. За целта от общината трябва да се получи оценка за етапа “до груб строеж” и стойностна оценка на правото на строеж. Стойността на продажбата се договаря свободно. Съставя се счетоводното записване без да се начислява ДДС (правото на строеж съгласно чл. 34, ал. 1 от ЗДДС е освободена доставка):
Д-т с-ка от група 50 Парични средства
К-т с-ка Приходи от продажби на дълготрайни активи
Отписва се балансовата стойност на правото на строеж:
Д-т с-ка Приходи от продажби на дълготрайни активи
К-т с-ка, по която се отчита до момента правото на строеж (601, 652, 219 или друга)
Формираната печалба се отчита по сметка 123 Печалби и загуби от текущата година по общия ред.
Изпълнените до момента СМР “до груб строеж” могат да се продадат отделно – с ДДС, с оценка по пазарни цени, или да се договори с нов договор довършването на съответната застроена площ като поръчка.
- Ако строежът е изпълнен до етап “груб строеж”, не може да се продаде отделно правото на строеж. Неговата оценка от общината се включва в данъчната основа и оценката на изпълнените СМР за обекта. И върху общата данъчна основа се начислява ДДС.
Явно, при продажба на право на строеж “до груб строеж” доставката е освободена от ДДС, но “след груб строеж” стойността на правото на строеж се включва в данъчната основа и е част от облагаемата доставка.
Продажбата на право на строеж се извършва с договор по нотариален ред.
Ако се продава правото “след груб строеж”, оценката от общината е обща, с правото.
Фирмата трябва да начисли ДДС по реда на чл. 29, ал. 1 от ЗДДС, т. е. върху по-високата данъчна основа от
- данъчната оценка, определена от общината;
- продажната цена, увеличена с полагащите се държавни и местни данъци и такси.
При това положение данъчната основа може да бъде различна от продажната цена.
Ще отбележим накрая, че чл. 56, ал. 1 от ЗДДС е отменен от 1.І.2006 г. и вече не може да се намаляват платените данъци и такси по прехвърляне на собствеността от начисления ДДС.

Много благодаря, това е доста изчерпателно и смятам, че част от нещата ще ги приложа 1 към 1,но продължавам да не разбирам, защо да не мога да избегна ДДС-то сега само на апартаментите, с които ще обезщети фирмата собствениците, за това, че й дават право да стори на техен терен при положение, че пазрната цена макар и на не започнатото строителство е образоувана по експертна оценка на лицензиран оценител и фактурите са издадени сега както и нотариалния акт за прехвърляне на правото на строеж срещу обезщетение. Т.Е. едната страна издава сега преди регистрацията на фирмата ф-ра опростена за 200 000 примерно и другата също издаваопростена за толкова, апартаментите са и ще бъдат собственост на собствениците просто фирмата ги строи като бартер затова,че и предостъпват останалата площ, на нея да строи и да продава на трети лица???? Тези апратменти са ясни, те ще са собственост на фирмата и за тях ще се начислява ДДС, но за обезщетенията на собствниците, защо??? Никой не можеда ми каже, на какво основание да начислявам ДДС на нещо, чиято стойност е формирана преди регистрацията ни и което не е фирмена собственост????

Не се познаваме, но ти как мислиш Мим?

Лично мое мнение е, че след като няма регистрация по ДДС няма основание за начисляване на данъка.

Това,че тези сделки стават преди регистрацията не означава,че ДДС не се дължи.
Фирмата ще даде в замяна готови апартаменти,които ще построи след като се регистрира по ЗДДС и ползва дан.кредит.Датата на дан.събитие ще бъде предаването на готовия апартамент-тогава трябва да се начилси ДДС.
Нали не мислиш,че ще можеш да ползваш кредит за цялата сграда.а да начилсиш само на някои част от нея.Никой няма да ти позволи.

А какво ще кажеш да се начисли на завършване на етап "груб строеж"? До тогава сграда нямаш. Както и основание за начисляване на ДДС.

SunnyG, look in the personal post box.

А бе вие луди ли сте!!!! Я си прочетете законите и си напънете главите . Грубия строеж актив ли е? В коя сметка ще го осчетоводите? ДК ползвали ли сте за изграждане на груб строеж? Е, като сте ползвали ДК - ще начислите и ДДС.

Съгласна съм с всичко,след момента на регистрацията по ЗДДС, само не съм съгласна с това, че трябва да начислявам ДДС на нещо, за което имам сделка с фактури преди регистрацията и което не е и няма да бъде никога моя собствентост, нито ще го продавам на някой по някаква пазрна цена, нито ще му формирам себестойност, не е ли така? Данъчното събитие е с издаване на суперфикцията и с разменяне на фактурите единственто ми задължение към обезщетените собстеници е да им предам готови апартаменти с протокол - безплатно-срещу бартер за строителство на тяхна площ. Греша ли? Питам кави опрации следва да взема само, тези които посочих или други?

ДДС НА АПАРТАМЕНТИТЕ НА СОБСТВЕНИЦИТЕ СЕ НАЧИСЛЯВА ПРИ АКТ 16-ВЪВЕЖДАНЕ В ЕКСПЛОАТАЦИЯ- ГАРАНТИРАМ.МИНАВАЛА СЪМ РЕВИЗИЗИ ЗА СЪЩИЯТ СЛУЧАЙ.АКО ФИРМАТА БЕШЕ РЕГ.ПО ДДС ТРЯБВАШЕ ДА ГО НАЧИСЛИ ВЕДНАГА ОЩЕ ПРИ СКЛЮБВАНЕ НА СДЕЛКАТА.

Веси е абсолютно права. След регистрацията по ЗДДС няма ли да ползвате ДК за всичките вложени м-ли и у-ги?!?И аз като Веси съм се борила вече близо 4 години със същите сделки и ревизии съм имала,а и в ЗДДС си го пише като слънце.В Апис и в-к Експерт счетоводител има много становища относно правото на строеж и обезщетението

Ми не знам колеги, говорих и се консултирах с кой ли не. Да ще ползвам данъчен кредит,но за цялата сграда. И да следва да начислявам ДДС, за моята продукция. Но за нещо, което не мое и съмч пуснала фактура сега и на мен са ми пуснали и след това няма да го прехвърлям понеже не е мое и нямча да му формирам друга цена, защо да му начислявам ДДС и на каква база? И дата на събитието освен това е сатнала преди моята регистрация - сиреч тая бартерна сделка. Ако ми дойдат на ренизия най-много да не ми признаят част от данъчния кредит за СМР, ако имат как да определят точно каква част от него е за тия апартаменти. И освен това аз ще работа с под изпълнители. Който ще правят всичко и аз ще им плащам за услуга.

здравейте колеги ,въпроса ми е следния.Имам фирма с която съм построил сграда,след известно време прехвърлям всички активи на друга фирма за да продавам апартаментите въпроса ми е трябва ли да се регистрирам по ДДС

искам да питам какви задължения може да има дадена фирма, освен към доставчици, бюджета?

И за това ти беше необходимо да изровиш тема от преди една година ли?

то не може да ви се угоди
като отвориш нова тема - имало много написано, потърси
като изровиш стара - защо я изравяш

Помощ! Какви други задължения може да има фирма от сч. гледна точка, освен към доставчици, бюджета ......

заеми, задължения към съдружници и тн

Фирма е собственик на земя. Учредява право на строеж. Следва ли да прави корекция на данъчния кредит, който е ползван при покупката на земята и следва ли да се намали стойността на земята в резултат на учреденото право на строеж. Ако не се отчете отчете никакъв разход ще има само приход от правото на строеж.