Здравейте колеги,
Ще се радвам да споделите опит и да обменим идеи относно осчетоводяването на строителството на апартаменти и последващата им продажба. Искам да си сверя часовника дали правилно го правя...
Значи, фирмата строи гилям жилищен комплекс от няколко сгради, естетвено поетапно - сграда по сграда. Има външен изпълнител, проектанти, надзор и т.н. Клиентите плащат при сключване на предварителните договори и по време на строитествтото по различни схеми, обикновенно последната вноска правят след акт 14 (груб строеж) или акт 15, но задължително преди акт 16, с който се приема строителството.
1. приходите от клиенти - отчитам ги като аванси от клиент до момента на получаване на акт 16.
2. Разходите за строителство, проекти, довършителни работи и др. ги отчитам първо в гр. 60 и след това ги отнасям като незавършено производтсво потделно за всяка сграда. След акт 16 формирам себестойност на кв.м. (общата натрупана сума на незав.пр-во за сградата деля на общата площ) и признавам прихода и изписвам неазав.про-во. Съответно в този период се формира и печалбата.
3. В края на всяка година трябва ли инвентарзация на незав,произв.? Досега не правим, но дайте съвет как по-лесно да стане - да съставяме протоколи ли?
4. ДДС - начисляваме 20% ДДС при всеки получен аванс от клиент и не сме отчитали освободени доставки, съответно сме ползвали данъчен кредит за строителните и др. услуги и материали.
Това накратко правим досега, но все се колебая да сме сгрешили нещо, а става дума за големи суми...
Моля Ви за коментари и мнения...
Предварително благодаря за отделеното време.

браточка - ама ти сериозно ли се надяваш да получиш подробен отговор тук.

съветвам те все пак да спазиш стандарта за строителство и към края на годината да си признаеш приходи, защото все пак имаш разходи и приходи и етапи на строителство не можеш да държиш всико като аванси, ами този обект може да продължи и 3 години така - както разбира е доста голям така, че акт 16 ще са проточи във времето.

Може да си купиш книгата :
"Счетоводство на строителното предприятие"
Евгени Рангелов
Там има примери и документите, които се оформят при годишната инв-я на незавършеното пр-во и др.

Не слушай великите счетота тук, карай си го както си го започнал... Стандарта за строително предприятие се отнася до строителите, а не до инвеститорите, а разликата е огромна - строителните предприятия доставят (продават) услугата строителство, а инвеститорите продават продукция (апартаментите, офиси и т.н.). От тук е и огромната разлика в отчитането. За да продадеш готова продукция (ако в договорите има задължение за предаване при получаване на Акт 16) ти трябва наистина да си я завършил, т.е. тя наистина да е готова (удостоверява се с Акт 16) и тогава я предаваш. Съответно и тогава знаеш наистина нейната цяла и точна себестойност и тогава можеш да формираш резултата от сделката. Това е и неотклонната практика на НАП при този вид дейност, при ревизиите по ЗКПО. Финансовия резултат, който ще се облага трябва да е формиран когато в периода когато е получен Акт 16. Естествено не се чака завършването на целия комплекс, а сграда по сграда, апартамент по апартамент и т.н. На практика за всеки издаден акт 16 (съответната сграда вписана там) се формира финансовия резултат и се облага по ЗКПО.

А книжката за стрителното предприятие е за счетоводство на строителна услуга, не продажба на апартамент! Следва да се прави разлика... Естествено ако договорите за продажба на апартаментите предвиждат продажба на право на строеж и отделно купувача възлага построяването на апартамента тогава ситуацията се изменя коренно, но ако договора предвижда продажба на готов апартамент...

към счет

Никъде не видях питащия да е казал, че е само инвеститор, а не и строител. Знаеш, че голяма част от апартаментите се продават с нот. акт още преди акт 16. И искаш да ми кажеш, че прихода от сделката при продажбата с НА не ги отчиташ като приходи за годината и не изписваш себестойност?!

може ли някой да изпрати протокол за инвентаризация на незавършеното строителство

5656, разбира се, че при продажба с НА преди акт 16 не се признава текущ приход,
Нали и след НА продължаваш да доизграждаш апартамента до акт 16, че и след акт 16 ...

@a8hna, изненадахте ме с вашият отговор.... и значи... когато продавате нещо си в груб строеж, не признавате приходи, защото след това го довършвате до разрешителното за ползване?
Много интересен подход...

И какъв разход да признаеш срещу прихода, ако нямаш акт 16, и какво правиш ако дойде стройтелен контрол и каже , не приемам, сичко нанова да прави примерно по фасадата ? Ти си приключил сделката, на печалба а после към кой приход ще слагаш разходите

Нотариален акт не върши ли работа ;-))))) При изваден Акт 14, примерно ;-))))
Или ще го караме още от преди Акт 14?

нищо странно няма в това, продаваш нещо предварително, преди да си го завършил като продукция, до завършването й този приход се разсрочва

уточнявам, че говоря за продажби в периода между Акт 14 и Акт 16

ФВЕ това не ти е силната част. a8hna - е права в случая.

Е, тоти, ти ме разби ;-)))))

@a8hna, в общият случай има продажба на сграда в груб строеж - със съответните и такъми - приходи от продажба на (продукция, стока, сграда в груб строеж) и т.н. - документчето е нотариален акт, съответно фактура
Последващите разходи са съвсем отделни СМР (услуги) - документчетата - фактурки с протоколчета за свършена работа - мазилки, ел.инсталации и каквото там се довършва

дет се вика уважавам те , но нот. акт при акт 14, готова продукция ли е ? , договора ви за какво е , да купи апартамент на акт 16 или на акт 14 ?

Извинявай, ама нали са го продали преди Акт 16? И да е полуготова продукция, хич няма какво да се интересуваш ;-))) За разрешителното нататък ще му мисли купувача.

И е съвсем нормална практика да се направи покупко-продажба при акт 14 (груб строеж) и да се сключи допълнителен договор за довършване на работите - поради тарикатлъци за пред общината

та Федор : Отиваш и си поръчваш кола, плащаш си я на 100% , ама по твой изискан стил , та я пускат на поръчка, кога е прихода , когато я платиш или когато с протоколчето и тържеството ти връчат ключа... ами ти ако не отидеш да си я вземеш, ами ако не я направят , и ти кажат егати изискванията дето имаш нестава такава кола ?

ФВЕ е абсолютно прав. От практика го знам. Продаваме с нотариален акт и фактури на груб строеж. Фактурите с ДДС и отразени като приходи. После инвеститора си взима акт 16 дава по едно копие на клиентите и те си го завеждат в съответната община като закупен имот. Приходите отразени на момента, ДДС-то преведено. Нищо не се разсрочва.
Минали одитор и ревизия .

сега, не ги меси колите и недвижимите имоти ;-)))) Нищо че и при двете се ходи при нотариус ;-) ако количката е втора ръка, разбира се ;-)

За недвижимите имоти - датата на нотариалният акт. Той показва кога се е прехвърлила собствеността.

Нищо общо няма тука колата.

а за разходите между продажбата и акт 16 ?

Може би трябва да се направи разлика между лек автомобил и апартамент. В случая г-н Федор Венедиктович Езерский е прав.

Ама май се отклонихме съвсем от темата.... Та питащият аз (гост) да си каже коя страна го интересува - инвеститора - дето строи жилищен комплекс, или строителя, на когото му е поръчано самото строителство - външният изпълнител.

съвсем накратко - инвеститора - СС-2, строителя - външен изпълнител - СС-11

Практика, нали ги написах бре! Те са си отделна строителна услуга.

Хей, не ми взимай името
За разликата да си прави сметка строителя или инвеститора
Нали затова продава с печалба
Да прави сметка тази печалба ще му покрие ли разходите

Практика твърди , че няма допълнителна фактура / минала е одитор и проверки/ , а едновременно с това , че и ти си прав :) В интерес на истината аз признавам всяка година етапи на строителство за да има да внасят данък, първо за кредити , второ че така поне нещо ги навивавм да внесат. Но чисто практически смятам че ако се продават апартаменти като завършен обект , т.е. на акт 16 , печалбата се признава когато се приключи с разходите , т.е. при приемането на обекта и това си е записано в ЗС , приходи котао имаме разходи

@ето (гост), ако се продава само при готов завършен обект - на акт 16, няма какво да говорим ;-)
И ти говориш в момента от позицията на строителя, щом споменаваш етапи и т.н., за да имаш приходи ;-) (СС-11)

При инвеститора не е баш така - трупа си ги разходите, трупа си ги ;-) докато накрая не излезе сграда за продан ;-)))) (СС-2)

...така е , от страната на стройтеля , там замина разговора :) но не разбирам практика що те подкрепи като не разбра разговора, явно ти е фенка /няма лошо/ :) и аз така си те харесвам, то както излиза и ти на това мнение си, по отношение на строителите, явно плямпаме за да не работим :))

За недвижимите имоти - датата на нотариалният акт. Той показва кога се е прехвърлила собствеността - правилно , има дата на данъчно събитие по ЗДДС

акт 16 е документа който удостоверява , че сградата е завършена , т.е. всички разходи са направени . Обикновенно договорите са за продажда на цял апартамент , а не за продажба на отделни части / видове СМР . Следователно когато всичко е построено / акт 16 всички разходи са приключили .

Също така отделните апартаменти не могат да бъдат обособени самостоятелно , тъй като всичко започва с разрешението за строеж , което се издава за цялата сграда , а не за отделните апартаменти , следователно дори апартамента да е напълно готов / в реалност преди издаването на акт 16 това е документално не доказано , следователно според законите се счита , че не е готов .

прочетете внимателно стандарта в часта как се обособяват отделни части

Ок, я погледни въпроса:

Значи, фирмата строи гилям жилищен комплекс от няколко сгради, естетвено поетапно - сграда по сграда. Има външен изпълнител, проектанти, надзор и т.н. Клиентите плащат при сключване на предварителните договори и по време на строитествтото по различни схеми, обикновенно последната вноска правят след акт 14 (груб строеж) или акт 15, но задължително преди акт 16, с който се приема строителството.

Е, как да не почнеш да го гледаш от страна на инвеститора? За строителя не става и дума... Това, че те са си уредили със външния изпълнител да приемат обекта поетапно, няма никаква връзка със случая ;-)

А някой от вас да е купувал имот на Акт 14 ? Защото аз съм !
И Федя е прав.

Абе.... в интерес на истината.... може и да бъркам.... че не виждам във въпроса, дали продават апартаментите преди Акт 16 или само прибират парите.
Щото ако само прибират парите, това са си все аванси, докато не се прехвърли собствеността с нотариалният акт....

А как процедирате по този въпрос ако в НА е включена и идеална част от земята, съответстваща на апартамента?

<sup>Отговор на отговор(25.08.2009 11:46):
отговор каза:
За недвижимите имоти - датата на нотариалният акт. Той показва кога се е прехвърлила собствеността - правилно , има дата на данъчно събитие по ЗДДС

акт 16 е документа който удостоверява , че сградата е завършена , т.е. всички разходи са направени . Обикновенно договорите са за продажда на цял апартамент , а не за продажба на отделни части / видове СМР . Следователно когато всичко е построено / акт 16 всички разходи са приключили .

Също така отделните апарта...</sup>

^{Отговор на отговор(25.08.2009 11:46): отговор каза:
акт 16 е документа който удостоверява , че сградата е завършена , т.е. всички разходи са направени . Обикновено договорите са за продажба на цял апартамент , а не за продажба на отделни части / видове СМР . Следователно когато всичко е построено / акт 16 всички разходи са приключили .
Също така отделните апартаменти не могат да бъдат обособени самостоятелно , тъй като всичко започва с разрешението за строеж , което се издава за цялата сграда , а не за отделните апартаменти , следователно дори апартамента да е напълно готов / в реалност преди издаването на акт 16 това е документално не доказано , следователно според законите се счита , че не е готов .}

Голяма глупост (или непознаване)!
Още след изготвяне на „акт за приемане на конструкцията (приложение № 14)“ - се създава годен за прехвърляне обект!
„Констативния акт за установяване годността за приемане на строежа (част, етап от него) (приложение № 15)“ от своя страна удостоверява годността на обекта, а „протокола за установяване годността за ползване на строежа (приложение № 16)“ - Разрешение за ползване или Удостоверение за въвеждане в експлоатация - това, че обектът може да се използва.

Цитат от ЗУТ
„Чл. 181. (2) (Изм. - ДВ, бр. 65 от 2003 г., изм. - ДВ, бр. 16 от 2021 г.) След завършване на сградата в груб строеж, предмет на прехвърлителна сделка може да бъде построената сграда или самостоятелни части от нея.“

<sup>Отговор на jhoro(18.04.2021 19:18):
jhoro каза:

Голяма глупост (или непознаване)!
Още след изготвяне на „акт за приемане на конструкцията (приложение № 14)“ - се създава годен за прехвърляне обект!
„Констативния акт за установяване годността за приемане на строежа (част, етап от него) (приложение № 15)“ от своя страна удостоверява годността на обекта, а „протокола за установяване годността за ползване на строежа (приложение № 16)“ - Разрешение за ползване или Удостоверение за въвеждане в експлоатация - това, че обектът може да се изпо...</sup>


Ох, дано човекът влезе 12 години по-късно, за да прочете констатациите ти :)))
Ако беше някой регистриран, можеше да му пишем. А сега ще трябва само да стискаме палци :)))