Здравейте,

При придобит недвижим имот с покупко-продажба и вписан договор за наем в Служба по вписванията с предходен собственик, може ли нотариалният акт за бъде изпълнително основание по чл. 417, т. 3 от ГПК за освобождаване на недвижимия имот от наемателя, след изтичане на наемния срок? Срещу кого трябва да бъде насочено изпълнението, имайки предвид, че приобретателят встъпва в правата на наемодателя (предходен собственик)? Може ли да бъде директно насочен срещу наемателя, въпреки че договорът за наем е сключен между наемателя и предходния собственик (с нотариална заверка) или следва да бъде насочен към преходния собственик?

Благодаря!

Чл. 237 от ЗЗД.

Да, ясен ми е чл. 237. Говорим в случай, че наемателят откаже да освободи имота доброволно след изтичане на срока, който срок е вписан в Служба по вписванията. Може ли новият собственик по чл. 417, т.3 (с нотариалния си акт) да насочи изпълнение директно към наемодателя е моят въпрос.

^{Отговор на DimitrovaAt(21.03.2021 18:18):
DimitrovaAt каза:
Да, ясен ми е чл. 237. Говорим в случай, че наемателят откаже да освободи имота доброволно след изтичане на срока, който срок е вписан в Служба по вписванията. Може ли новият собственик по чл. 417, т.3 (с нотариалния си акт) да насочи изпълнение директно към наемодателя е моят въпрос.}


абе за чий ше го дириш наемодателя

ама вместо да се чудиш, адвокат да си намериш

^{Отговор на DimitrovaAt(21.03.2021 18:18): DimitrovaAt каза:
Да, ясен ми е чл. 237.}
Абе - уж Ви е ясен, ама не личи!
„Чл. 237. При прехвърляне на недвижим имот договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя, ако е бил вписан в имотния регистър.”
След прехвърлянето - наемодател е новия собственик. Защо ще занимавате стария собственик?

Защото нотариалният акт е изпълнително основание по чл. 417, т. 3 от ГПК, а в него страна не е наемателят, а са стария и новият собственик. От друга страна, договорът за наем е нотариално заверен и вписан и също е изпълнително основание по същия член, но той е между стария собственик и наемателя.

Както знаем, съдът в тези производства разглежда само от външна страна редовността на изпълнителното основание, а не изследва други въпроси.

За да се избегне исков процес, според вас как новия собственик може да си реализира правата на основание чл. 417, т. 3?

Изключваме ревандикационен иск и производство по чл. 310, т. 2 от ГПК, които са други средства за защита.

Димитрова, ние сме икономисти, а не адвокати. Цяло чудо е, че има някой да поназнайва нещо. Но това е, защото вероятно тези колеги са попадали в подобна ситуация. С две думи, въпросът ти не е за тук и никой от нас не поема никаква отговорност за нанесени материални и други щети.

^{Отговор на typtadrynka(22.03.2021 08:02):
typtadrynka каза:
Димитрова, ние сме икономисти, а не адвокати. Цяло чудо е, че има някой да поназнайва нещо. Но това е, защото вероятно тези колеги са попадали в подобна ситуация. С две думи, въпросът ти не е за тук и никой от нас не поема никаква отговорност за нанесени материални и други щети.}

Юристите (в частност адвокатите) не са „най-великите“.
По принцип - правото е система от правила и норми, които потвърждават, забраняват или разрешават определен вид поведение или взаимоотношения.
Доколкото правото е разделено на „процесуално и материално право“ - мога да „оставя“ процесуалното право на юристите, но твърдя, че в областта на материалното право - повечето юристи са на втори план.
Елементарен пример - почти винаги, в производствата (съдебни и не само), юристите (съдии, прокурори, адвокати, юрисконсулти и пр.) ползват експертизи. Може би най-често - съдебно-счетоводни. И кой е „по-по-най...“ в случая? Мастития юрист, който „стъпва върху“ изводите от експертизата или „простия икономист“, който е изготвил тази експертиза?

А на Димитрова ще кажа:
Колкото и сложна да изглежда ситуацията - това е само на пръв поглед.
Има три документа - всичките вписани в ИР на АВ. НА за собственост на първия собственик, Договор за наем (въз основа на НА) и НА на новия собственик - след продажбата.
Когато в следствие тази продажба - „Правото на собственост“, като абсолютно вещно право е прехвърлено от едното лице на другото - то новия собственик е носител на всички права, по отношение на имота. Включително - той е новия наемодател.
Затова Ви насочих към чл. 237, който трябваше да прочетете целия - не само цитираното от мен изречение.
„Договорът за наем, сключен преди прехвърлянето на имота, ако има достоверна дата, е задължителен за приобретателя до предвидения в него срок, но не за повече от една година от прехвърлянето. Ако няма достоверна дата и наемателят е във владение на имота, договорът е задължителен за приобретателя като договор за наем без определен срок.“

Другото - казвате „НА е изпълнително основание по чл. 417, т. 3 от ГПК ...“ За кой НА говорите - за стария (който вече е в архива) или за новия?

Говоря за новия НА.

Тъй като е налице частно правоприемство - новият собственик придобива правата и задълженията на стария собственик, наемодател по договра за наем, може би със заяевлението по чл. 417 следва да се приложи новият нотариален акт и договора за наем, за да се докаже частното правоприемство, което настъпва ex lege съгласно съдебната практика.

<sup>Отговор на DimitrovaAt(22.03.2021 11:28):
DimitrovaAt каза:
Говоря за новия НА.

Тъй като е налице частно правоприемство - новият собственик придобива правата и задълженията на стария собственик, наемодател по договора за наем, може би със заявлението по чл. 417 следва да се приложи новият нотариален акт и договора за наем, за да се докаже частното правоприемство, което настъпва ex lege съгласно съдебната практика.</sup>

Именно! Но .. без „може би“! Защото:
„Чл. 417. Заявителят може да поиска издаване на заповед за изпълнение и когато вземането, независимо от неговата цена, се основава на:
3. нотариален акт, спогодба или друг договор, с нотариална заверка на подписите относно съдържащите се в тях задължения за заплащане на парични суми или други заместими вещи, както и задължения за предаване на определени вещи;“