Във връзка с Ваше писмо, постъпило в Дирекция „ОУИ”-Пловдив с вх. № 20-15-162/ 19.02.2008г. е изложена следната фактическа обстановка:

ЕООД продава недвижими имоти. Сключен е договор за комисионна между българското дружество като възложител и ……. Великобритания- като агент недвижими имоти, съгласно който агентът приема да посредничи при продажбата на недвижими имоти, представляващи жилищни апартаменти в сграда ………. в гр. Банско.

При успешно осъществяване на продажбата на имотите британската фирма ще получава комисионна в размер на 15 % от стойността на сделката. В договора е посочено, какво представлява „успешно осъществяване на продажба”. Сключени са предварителни договори от м.12.2006 год., като са извършени частични плащания от купувачите във връзка с тях.През м.11 и м.12.2007 год. са издадени нотариални актове за право на строеж и СМР. Купувачите са платили на възложителя изцяло за обектите. На 03.12.2007г. е подписан Акт 14, на 03.01.2008 год. агента издава фактура на възложителя, като към 11.02.2008 год. комисионната не е заплатена.

Поставен е въпрос как следва да бъде определена датата на възникване на данъчното събитие за така осъществената посредническа услуга - съобразно клаузите в договора или с оглед датата на издаване на нотариалните актове.

Предвид фактическата обстановка и съобразявайки относимата нормативна уредба, по зададените от Вас въпроси, изразявам следното становище:

По смисъла на чл.25, ал.1 и ал.2 от ЗДДС, данъчно събитие по смисъла на този закон е доставката на стоки или услуги, извършена от данъчно задължени по този закон лица, вътреобщностното придобиване, както и вносът на стоки по чл. 16. Данъчното събитие възниква на датата, на която собствеността върху стоката е прехвърлена или услугата е извършена.

Съгласно чл.12, ал.1 от ППЗДДС, с изключение на случаите по чл. 25, ал. 3 и 4 от закона услугата се счита за извършена по смисъла на закона на датата, на която възникват условията да бъде признат приходът от нея съгласно Закона за счетоводството и приложимите счетоводни стандарти. По смисъла на ал.2, с изключение на случаите по чл. 25, ал. 3 и 4 от закона, когато по договор за доставка на услуга същата е свързана с изпълнението на отделни етапи, които се приемат от получателя по доставката, за всеки етап на завършеност на услугата възниква данъчно събитие, данъкът за което става изискуем на датата на приемане на съответния етап, като тази дата се удостоверява с приемно-предавателен протокол, подписан от доставчика и получателя.

Когато, преди да е възникнало данъчно събитие, се извърши плащане по доставката, данъкът става изискуем при получаване на плащането.

В случая е налице комисионен договор. Комисионният договор е вид споразумение между възложителя, наричан доверител /”….” ЕООД-Пловдив/ и изпълнител, наричан комисионер /”……” –агент/, по силата на което комисионерът се задължава срещу възнаграждение да извърши по поръчка на доверителя сделка с трето лице. По своята търговска същност посредническите услуги, оказвани във връзка с продажбата на недвижими имоти, са услуги, при които посредникът действа от името и за сметка на друго лице. Възнаграждението за тях обикновено е под формата на комисионна, която посредникът получава от това лице. Когато лицето действа от чуждо име и за чужда сметка, са налице две доставки:

•между доверителя и третото лице,/в случая това е продажба на недвижими имоти от възложителя/ и

•доставка на услуга между комисионера и доверителя /услугата по намиране на клиенти на възложителя-посредничество/.

Данъчната основа на доставка на услуга между комисионера/ довереника и комитента/ доверителя е възнаграждението на комисионера / довереника, която включва и обезщетението за извършените от него разходи във връзка с доставката, ако това е уговорено. Датата на възникване на данъчното събитие за тази доставка се определя по общите правила на ЗДДС.

Основният принцип при определяне на мястото на изпълнение при доставка на услуги е разписан в чл.21, ал.1 от ЗДДС. В настоящия случай е налице услуга, свързана с недвижим имот в България и следователно място за нейното изпълнение е територията на страната, по смисъла на чл.21, ал.2, т.1, буква ”а„ от ЗДДС - мястото на изпълнение при доставка на услуга е мястото, където се намира недвижимият имот, когато услугата е свързана с недвижим имот, включително при експертни услуги или услуги на посредници, свързани с недвижимия имот.

Данъчно събитие по смисъла на ЗДДС е доставката на стоки или услуги, извършена от данъчно задължени по този закон лица. По отношение на доставката на услуги то възниква на датата, на която услугата е извършена. Именно на тази дата или на датата на авансовото плащане данъкът по този закон става изискуем за облагаемите доставки и възниква задължение за регистрираното лице да го начисли.

Данъчното третиране на визирания в запитването казус се обуславя от еднозначното определяне на датата на възникване на данъчното събитие и изискуемост на данъка, като това зависи в голяма степен от конкретното споразумение между страните като се съобразят и разпоредбите на ЗДДС и ППЗДДС.

Видно от приложения договор и по-конкретно чл.3 от същия е указано извършването на посредническата услуга. В самият договор се уточнява какво означава успешно осъществяване на продажбите и кога точно ще бъде налице то. В случай, че не е налице авансово плащане, то това е датата на възникване на данъчното събитие. В чл.5 от договора са определени сроковете за плащане, като дължимото възнаграждение на посредника се заплаща при успешно осъществяване на продажбата на недвижимите имоти и изтичането на определен срок, но следва да се има предвид, че датата на възникване на данъчното събитие е свързана с извършването на услугата – посредничество за продажба на недвижим имот.

В допълнение, предвид приложените към преписката копия на документи е видно, че е възможна и друга хипотеза - след сключване на предварителен договор и преди издаване на акт 14 – издаване на нотариален акт за продажба на обект. В този случай фирмата е извършила услуга – посредничество във връзка с продажба на недвижим имот и по смисъла на чл.25 от ЗДДС е възникнало данъчно събитие.

Следва да се има предвид, че съгласно чл.13 от договора, възложителя се задължава да осведомява агента за всички сделки, за промените и в този смисъл агента следва да има информация за осъществените сделки, документирани с нотариален акт от страна на възложителя.

С оглед гореизложеното и предвид приложения договор, датата на възникване на данъчното събитие за осъществената посредническа услуга във връзка с продажба на недвижими имоти следва да бъде определена съобразно общите разпоредби на ЗДДС, като се съобразят и клаузите в договора. Необходимо е да се изследва фактическата обстановка с оглед правилно определяне на датата на възникване на данъчното събитие, а именно:

– съгласно чл.3 от договора, ако не е извършено авансово плащане и няма издаден нотариален акт до издаване на акт 14,

- издаването на нотариален акт за продажба на недвижим имот преди акт 14 или авансово плащане преди издаването на нотариалния акт.

ДИРЕКТОР НА ДИРЕКЦИЯ „ОУИ” ПЛОВДИВ:
/Г.ТЪРНОВАЛИЙСКИ/