Строителна фирма е изградила апартаменти в жилищна сграда и ги продава. Съгласно изискванията на ЗДДС
при прехвърлянето на собствеността върху апартаментите в данъчната основа се включват и местните данъци и такси / 2% плюс 0.1% за вписване/Понеже попадаме в случаите по чл. 56 ал.2 от ЗДДС, където данъкът се счита за включен в определената между страните цена, ако не е изрично посочен, че се дължи отделно, то местните данъци и такси са изчислени върху уговорената от нас и клиентите ни цена с включен в нея ДДС. По силата на ЗДДС
дължимите за прехвърлянето местни данъци и такси се приспадат от размера на начисления данък и получената разлика се приема за размер на данъка, подлежащ на разчитане с бюджета
.
например: договорена стойност /крайна цена за клиента/ на апартамент 120000 лв, т.ст 100 000 лв. данъчна основа
и 20 000 лв. ДДС. Съгласно изискванията на ЗДДС върху 120 000 лв се начисляват 2.1 % местни данъци и такси -2520 лв.
100 000 лв. + 2520 лв. = 102 520 лв. данъчна основа, върху която се начисляват 20 % ДДС - 20 504 лв. От тези
20504 лв. следва да се извадят местните данъци и такси в размер на 2520 лв. и с бюджета да се разчете 17984 лв.

Фактурата за клиента ми ще има следния вид:
Облагаема стойност - 102 520 лв.
ДДС 17 984 лв.
обща ст/ст по ф/ра 120 504 лв.
обаче аз имам договорена цена с клиента ми 120 000 лв., които той ми е платил и естествено няма да ми даде и лев повече.
При тази ситуация от стойността по фактурата ми ще останят неплатени тези 504 лв., които всъщност представляват 20-те процента върху местните данъци и такси. Не ми е ясно как ще закрия салдата по сметка Клиенти за всеки един апартамет?Говорих с много приятели в данъчните среди, обаче и те не могат да ме посъветват нищо. Затова моля ако има колега, който води счетоводството на строителна фирма и има опит при разрешаването на такъв казус да сподели опит/стига да има желание за това/
Благодаря предварително!

Чл. 94, ал. 3, т. 4 от ЗДДС: " В случаите, когато сумата, дължима на доставчика от получателя е различна от данъчната основа, тази сума също се отразява на отделен ред, за информация"

Можи би във Вашия случай нещо такова:
Договорена цена 102016
Данъчна основа 102520
ДДС 17984
Стойност 120000

ФАКТУРАТА Е ТРЯБВАЛО ДА ИЗГЛЕЖДА ТАКА:
СТОЙНОСТ: 101680 ЛВ.
ДАНЪЧНА ОСНОВА ПО ЗДДС : 101680+2520/МЕСТНИ ДАНЪЦИ И ТАКСИ/ = 104200
ДДС: 104200 Х 0,20= 20840 - 2520 = 18320
ОБЩА СТОЙНОСТ= 101680 + 18320 = 120000

Т.Е.
СТОЙНОСТ НА СДЕЛКАТА 101680 ЛВ
ДДС: 18320 ЛВ
ВСИЧКО 120000 ЛВ

Към Мери!
Как получихте стойността от 101680 лв?
И какво осчетоводяване на фактурата предлагаш? С-ка 701 с колко ще кредитираш? - с 100 000лв. или 101680лв.
Моля за коментар.

До Спасова
Не съм сигурна, но ми се струва че някъде във форума може би ти беше написала, че си имала проблем, свързала си се в Евгени Рангелов и си получила отговор. Ако е ставало въпрос за въпроса който си повдигнала с тази тема те моля да ми пишеш какво ти е казал той. На мен ми предстои сключване на такава сделка вероятно другата седмица и също незнам това неравнение как се отчита.
Надявам се да ми пишеш - поне знаеш какво е да се чудиш какво да правиш.

По обратния път.
Съставих система от три неизвестни
а- стойност на сделката
в-данъчната основа по смисъла на ЗДДС /ст-та увеличена с данъци и такси по прехвърлянето/
д-начислено ддс /%ддс - 2520/

системата е следната:
а+2520 = в
(вх20%)-2520 = д
а + д = 120000

Решение на системата:
а+2520 = в
(вх20%)-2520 = д
д = 120000 - а

((а+2520)х0,20)-2520 = 120000-a
а + 0,20а +504 -2520 = 120000
1,2а = 122016
а= 101680 това е стойността на сделката без ддс

д/ДДС-то по ф-рата е:/ = ((101680+2520) х 0,20))-2520 = 18320

събираш а + д = 101680 + 18320 = 120000

До Мариана

Според мен стойността на сделката без ДДС е 101680, виж изчисленията, следователно ще кредитирам гр.70 с тази стойност.
Не може да е 100 000 лв, защото ако беше така общата стойност на сделката с ддс щеше да бъде различна от 120000 лв.
И в в крайна сметка имота се продава за 120000, а не за повече или по-малко пари.

В списание форум на счетоводителя се предлага следния вариант при който данъците и таксите са платени от изпълнителя .
Ще използвам цифрите от примера на Спасова и съм съгласна с нейните разсъждения.
Д-т 411- 120504лв
К-т 701 - 100 000лв стойността на сделката
К-т 4532 - 17 984лв.
К-т 459 - 2 520лв. сумата на платените данъци и такси,които трябва да се възстановят от клиента

Но за вторият вариант, при който таксите и данъците по продажбата са платени от клиента, автора каза " Когато данъците и таксите по прехвърлянето се заплащат от клиента , те не би трябвало да се отчитат като вземане. Но това не променя ситуацията с издаването на фактурата, където се посочват всички основания за определяне на данъчната основа на доставката, в т.ч. и данъците и таксите по прехвърлянето.
Ако купувачът е предприятие, той трябва да отчете като придобит ДМА - сграда. В стойността на сградата ще се отчетат пазарната цена от нотариалният акт/фактурата/ и всички невъзстановими данъци и такси. Това означава , че данците и таксите по прехвърлянето се отнасят в стойността на сградата."
Моля за коментар.

В нотариалния акт е записано, че имота се продава за 120000 лв., т.е. в тази стойност е включен и начисления ДДС.
Предвид по-специфичните случаи за определяне на данъчната основа и размера на начисления данък при продажба на недвижим имот , залегнали в чл.30 и чл.56 от ЗДДС, считам че:

1. Фактурата трябва да изглежда така:
Стойност на сделката 101680 лв
данъчна основа по реда на чл.30 от ЗДДС 104200
начислен ДДС 18320
обща стойност 120000

2. Счетоводни операции при продавача
д-т 411 - 120000/договорената цена в нотариалния акт /
к-т 701 - 101680 лв
к-т 4532 - 18320 лв

3. По отношение на местните данъци и такси по прехвърлянето на имота, следва да подчертая, че те се плащат към местния бюджет и Софийски районен съд. Въпрос на договорка между страните е вече, кой ще плаща тези такси - изцяло купувача, изцяло продавача или по-равно от двете страни.

3.1 Когато таксите се плащат изцяло от купувача, счетоводните записвания при него са:
д-т 203 - 101680 д-т 203 - 2520 лв
д-т 4531 - 18320 к-т 459 - 2520 лв
к-т 401 - 120000

3.2 Когато таксите се плащат от продавача
д-т 411 - 120000/договорената цена в нотариалния акт /
к-т 701 - 101680 лв
к-т 4532 - 18320 лв

609/459 - 2520 лв.
3.3 Когато таксите се делят между двете страни записванията са аналогични на тези в т.31. и 3.2 но с 1/2 от 2520 лв и от двете страни.

Считам, че не може да се отрази по д-та на сметка 411 сума в размер на 120504 лв, защото не е уговорена такава между страните. Разликата от 504 лв. представлява несъбираемо вземане от клиента и в един даден момент , когато се отпише от счетоводната сметка следва да се увеличи финансовия резултат на дружеството.
Уговорената сума е 120000 лв. и тя представлява крайна цена на сделката.

Моля те за коментар. Какво е твоето мнение?

Следващата седмица ми предстои издаване прехвърляне на собстевност на апартамент на физ.лице и издаване на фактура и се обърквам все повече и повече.
Защо таксите 2,1% се начисляват върху 120000. Не трябва ли да се начисляват на продажната цена без ДДС, при положение че е по-висока от дан.оценка, разбира се???

За да не се объркаш в нотариалния акт за продажба си запиши, че стойността е без ДДС.
В коментирания случай по нотариален акт сумата е - 120000, без да е упоменато, че е без ддс, което означава, че в нея е включен ДДС. Сделката е изповядана на 120000, за това местните данъци и такси са върху тази стойност.

При нас клиентите ни ще платят с банков кредит и банката ще преведе по сметката ни сумата написана в нот.акт. Затова си мисля, че трябва да е цялата стойност, а и те като физ.лица се интересуват от крайната продажна цена и ДДС -то не ги вълнува колко точно ще е.
Всяко ваше мнение ще ми е от полза.
Друго, което ме притеснява е прехвърлянето на собственост на ид. части от парцела, върху който е построена сградата. Това облагаема сделка ли е или освободена. Бях повдигала този въпрос и преди, но май няма еднозначно мнение.

Според мен дължимите данъци и такси по прехвърлянето намират отражение единствено при формиране на данъчната основа, върху която се начислява ДДС, но не и върху крайната цена. Аз продавам апартамет на договорна цена 120 000лв. и в нея не са включени тези данъци и такси. Отчитам като приход 100 000лв., защото това е продажната цена без ДДС.
При твоя вариант се отчита повече ДДС и по-висока печалба/с 1680/. Но така мисля аз и всичко е въпрос на доказване пред данъчните.
Вчера разговарях с г-н Рангелов и първото нещо , което каза е " ваша грешка е , че в нотариалният акт не пише стойност без ДДС", а после се отклонихме от темата и от дистанция нищо конкретно по проблема не разбрах.

Моят съвет е - определи си стойността на сделката, изчисли си местните данъци и такси, формирай данъчна основа по ЗДДС, изчисли ДДС-тои и виж колко е крайната стойност. Именно за тази крайна цена трябва да се договорите с клиента си, ако разбира се това вече не е направено.
Това разбира се е мое мнение.
Коментирах този казус, защото имах подобен случай. Той обаче беше свързан с публична продан по ГПК - със съдия изпълнител.
Както знаете при една такава продан обявиш ли цената, тя е окончателна.
По отношение на втория ти въпрос ще трябва да помисля малко.

Ани,
при прехвърляне на ид.части от парцела, прехвърля ли се и собствеността на част от сградата?
Ако е така сделката е облагаема - виж.чл.34 от ЗДДС.
Също така погледни и Закона за собствеността - чл.92, 63 , 33

Да прехвърля се, но по този въпрос съм чела противоречиви мнения. Например Евгени Рангелов, Ивайло Кондарев, Росен Русков, Благовест Петров смятат, че тези сделки са необлагаеми и следва да се фактурират отделно с опростена фактура. Докъто Иван Симов пък смята, че са облагаеми. КОЙ Е ПРАВ НЕЗНАМ, а лошото е че нямам много време за чудене. Според мен по - скоро са необлагаеми.

По този въпрос преди няколко месеца имаше специално съвещание в МФ и доколкото знам са били лансирани 3 становища.
В крайна сметка не се е стигнало до единно мнение. Засега мнението на гл.юрист на РДД е, че когато се прехвърля собственост
върху застроена земя, доставката е облагаема. Освободена е само доставката, свързана с незастроена земя, т.е. ако има двор, прилежащ
към сградата.

№ 24-28-354 от 2.07.2004 г. относно прилагането на чл. 34, ал. З от Закона за данък върху добавената стойност

МИНИСТЕРСТВО НА ФИНАНСИТЕ ГЛАВНА ДАНЪЧНА ДИРЕКЦИЯ

чл. 30, чл. 32 - 34 ЗДДС

Доставки, свързани със земя по смисъла на Закона за данък върху добавената стойност, съгласно чл. 34, ал. 1, са:
1. прехвърлянето на собственост върху земя, учредяването или прехвърлянето на ограничени вещни права върху земя, и
2. отдаването под наем на земя.
Тези доставки са освободени на основание чл. 33, ал. 1 от ЗДДС. Видно от чл. 34, ал. З от ЗДДС, законодателят изрично ограничава предвиденото в чл. 34, ал. 1 освобождаване, като изключва от кръга на доставките, свързани със земя, доставките по прехвърлянето на собственост или други вещни права, както и отдаването под наем на съоръжения, оборудване, машини и постройки, неподвижно закрепени към земя. Така изброените доставки не следва да бъдат разглеждани като освободени. Те са облагаеми на основание чл. 32 от ЗДДС, като данъчната им основа се определя съгласно чл. 30, ал. 1 от ЗДДС.
При прехвърляне собственост на земя заедно с трайно прикрепени към земята помпена станция, кантон, както и 4 броя шахти хипотезата на чл. 34, ал. З от ЗДДС е приложима и тази доставка следва да се разглежда като облагаема.
Данъкът, начислен на получателя по тази облагаема доставка, е с право на данъчен кредит за приспадане, ако са изпълнени условията на глава единадесета от Закона за данък върху добавената стойност - "Данъчен кредит".
ГЛАВЕН ДАНЪЧЕН ДИРЕКТОР: (п) Н. Попов