Колеги,какво мислите по следният казус:
Фирма дава обект под наем.Наемателя прави основен ремонт и реконструкция на обекта,за което е издадено Разрешение за ползване/Акт 16/ на името на собственика.Ремонта е за сметка на наемателя.За ДДС-то ми е ясно…Интересува ме кога според вас трябва наемодателя/собственика/да декларира в ДП по местонахождение на имота увеличаване на отчетната стойност с декларация за промяна на данни по чл.17 от ЗМДТ?При издаването на разрешението за ползване или при изтичане на договора.Реално безвъзмездната доставка собственика ще получи след приключването на договора….

Според мен в двумесечен срок от разрешението да ползване, тогава настъпва промяната

Но кога реално ще настъпи данъчното събитие?Ако наемателя фактурира безвъзмездната доставка на собственика след приключване на договора/когато е според мен данъчното събитие/ не се ли увеличава тогава стойността на сградата при собственика?....Издаването на разрешението за ползване основание ли е за увеличаване на отчетната стойност...?И с каква точно стойност ще се увеличи при положение,че реално ще получи фактура за безвъзмездната доставка след приключване на договора....Длъжен ли е наемателя да издаде фактура за безвъзмездна доставка и съответно да начисли ДДС след издаването на Акт 16 или това може да го направи след приключването на договора....?
Май много станаха въпросите ми….:)))

Мдааа…след като размислих и се порових още малко стигнах до следният извод…:
Значи принципно наемателя е длъжен да отрази безвъзмездната доставка /направените разходи за наетият актив/ и да начисли ДДС на датата на фактическото завършване на ремонта или в нашият случай на датата на издаването на разрешението за ползване….Наемодателя/собственика/ трябва да отрази полученият безвъзмездно актив по справедлива стойност….И това май трябва да стане на датата на издаването на Разрешението за ползване….А ми се искаше да е след приключването на договора…/то е ясно защо ми се искаше да е тогава/
Значи,както казва К в двумесечен срок след издаването на разрешението за ползване трябва собственика да подаде декларация по чл.17 от ЗМДТ….
Права ли съм?

мисля, че да, защото с получаване на разрешението за ползване, собственикът все пак става горд собственик на реконструиран и ремонтиран имот.

Даааа:)))...и съответно настъпва задължение за плащане на ДНИ и ТБО на високата отчетна стойност...:(((

Май си права. Не знам дали разсъждавам правилно, но за по-ясно си разделям мислено двете действия Наем - Ремонт. Дали ще го правите вие ремотна, а те ще плащат наем или ще го правят те и няма да плащат, ремонта е факт и отч. ст-ст на актива се променя към датата на завършването му. Вашите сметни взаимоотношения не играят роля.

Ели,ремонта е изцяло за сметка на наемателя...
Идеята ми беше друга...наемодателя/собственика /да увеличи отчетната стойност със завършването на договора,а наемателя да начисли ДДС-то също тогава...,но май няма да стане:)))

Така де ... това го разбрах. Но те реално СЕГА Ви извършват доставката....

Ами май така излиза:)))

Може ли малко повече инфо за това какъв основен ремонт и на какво става дума. Защото съгласно Наредба № 3 на МРРБ от 31 Юли 2003 год, с която се регламентира съставянето на актове и протоколи по време на строителството, Приложение № 16 (акт 16) се издава за строежи от 1, 2, и 3-та категория. Категорията на строежа е определена в чл. 137, ал. 1 от ЗУТ. А именно:
Чл. 137. (Изм. - ДВ, бр. 65 от 2003 г.) (1) В зависимост от характеристиките, значимостта, сложността и рисковете при експлоатация строежите се категоризират, както следва:
1. първа категория :
а) автомагистрали и пътища I и II клас от републиканската пътна мрежа, железопътни линии, пристанища и летища за обществено ползване, метрополитени и съоръженията към тях;
б) преносни проводи (мрежи) на техническата инфраструктура и съоръженията към тях в областта на водоснабдяването, електроснабдяването, топлоснабдяването, газоснабдяването, далекосъобщителните и други дейности;
в) строежи, необходими за предпазване и защита на населението и възстановяване на районите от бедствия и аварии;
г) строежи, криещи опасност от взрив, от значително вредно въздействие върху околната среда или от разпространение на отровни или вредни вещества;
д) хидротехнически съоръжения, криещи опасност от наводнения, в т.ч. язовири с обем над 50 млн. куб.м или с височина на язовирната стена над 80 м;
е) строежи, при които не се допуска прекъсване на технологичния процес;
ж) съоръжения за геозащита и брегоукрепване по реките и морския бряг;
з) електрически централи и топлоцентрали с мощност над 100 мегавата;
и) производствени предприятия с капацитет над 500 работни места и съоръжения към тях;
к) металургични и химически предприятия, мини, рудници, кариери, в т.ч. и ликвидацията им, както и строежи, свързани с отстраняване на екологични щети в района на въздействието им;
л) други строежи с национално значение, определени с акт на Министерския съвет;
м) (нова - ДВ, бр. 65 от 2004 г.) недвижими паметници на културата с категория "световно значение" и "национално значение;
н) (предишна б. "м" - ДВ, бр. 65 от 2004 г.) реконструкции, преустройства, основни ремонти и смяна предназначението на строежите от тази категория;
2. втора категория:
а) пътища III клас от републиканската пътна мрежа, първостепенна улична мрежа I и II клас и съоръженията към тях;
б) разпределителни проводи, съоръжения и устройства към тях в областта на водоснабдяването, канализацията, електроснабдяването, топлоснабдяването, газоснабдяването, далекосъобщителните и други дейности;
в) хидротехнически съоръжения, в т.ч. язовири с обем от 30 до 50 млн. куб.м или с височина на язовирната стена от 50 до 80 м;
г) съоръжения и инсталации за третиране на отпадъци;
д) сгради и съоръжения за обществено обслужване с капацитет над 1000 места за посетители;
е) производствени сгради с капацитет от 200 до 500 работни места и съоръженията към тях;
ж) електрически централи и топлоцентрали с мощност от 25 до 100 мегавата;
з) (нова - ДВ, бр. 65 от 2004 г.) недвижими паметници на културата с категория "местно значение";
и) (предишна б. "з" - ДВ, бр. 65 от 2004 г.) реконструкции, преустройства, основни ремонти и смяна предназначението на строежите от тази категория;
3. трета категория:
а) общински пътища, улици от първостепенната улична мрежа III и IV клас и съоръженията към тях;
б) елементи на техническата инфраструктура, хидротехнически, хидромелиоративни, кабелни и други мрежи, съоръжения и инсталации, непопадащи в горните категории;
в) жилищни и смесени сгради с високо застрояване; сгради и съоръжения за обществено обслужване с разгъната застроена площ над 5000 кв.м или с капацитет от 200 до 1000 места за посетители;
г) производствени сгради с капацитет от 100 до 200 работни места и съоръженията към тях;
д) електрически централи и топлоцентрали с мощност до 25 мегавата;
е) паркове и градини с площ над 1 хектар;
ж) реконструкции, преустройства, основни ремонти и смяна на предназначението на строежите от тази категория;
Не съм сигурен че в този случай става въпрос за такъв имот - който се отдава под наем при това.
И коя ще е датата на издаване на този акт, ако такъв не следва да се издава.
Казусът наистина е интересен, но може би е необходимо да се даде повече информация в детайли в случай, че всичко това наистина се случва на практика, а не само на теория.
Ще се радвам да науча нещо повече по въпроса!

Датата на фактуриране в случая няма отношение към състоянието на имота, което е от значение при промяна на обстоятелствата

Колеги,благодаря на всички за изказаните мнения…

За ВЕЕ : Разрешението за ползване е издадено и е факт…Направен е ремонт и реконструкция на обект за да отговаря на определени изисквания за експлоатацията му за производствена дейност.Разрешението за ползване е издадено на името на наемодателя/собственика/.Договора за наем е за срок от 10 години….Не знам дали правилно е издадено разрешението за ползване,но все пак има такова….Разходите,които наемателя е извършил за ремонта и реконструкцията са заведени във счетоводството му като ДНА и съответно ще им се начислява амортизация…
Мисля,че става доста оплетено,защото ако наемодателя увеличи отчетната стойност със същите тези разходи също трябва да начислява амортизация….А редно ли е това?

След като наемателя си отчита направените ремонти и подобрения под формата на НДА и съответно им начислява амортизации, съвета ми е наемателя да не подава декларация по ЗМДТ и да не увеличава стойността на своя актив. Мотивите ми за това са следните:
1. След като е било наложително да се направи този ремонт за да може да отговаря наетата сграда на определени изисквания, за да се осъществява производствена дейност в нея от страна на наемателя, тези подобрения са функционални подобрения, които евентуално ще загубят своите функции след изтичане срока на договора за наем в случай, че собственика на имота не желае последствие да го ползва със същото функционално предназначение.
2. В началото, при предаване на сградата (помещенията) предполагам, че е бил подписан и от двете страни приемно-предавателен протокол, в който подробно е било описано състоянието в имота. След изтичане на срока на договора за наем би следвало да се направи нов приемно-предавателен протокол, в който вече ще фигурират подобренията (ако все още те съществуват) и това би било основанието за прехвърляне на тези подобрения в собственост на наемодателя, а оттам ще произтече и неговото задължение да декларира увеличената стойност на имота си по смисъла на ЗМДТ.
3. За да сте напълно спокойни, че няма да имате проблеми през време на договора за наем - проверете дали в текста на самия договор съществува клауза за получаване на изрично (писмено) съгласие от страна на наемодателя за извършване на реконструкциите и подобренията в имота му, както и дали съществува клауза, че тия подобрения не са за сметка на наема и остават в полза на наемодателя след изтичане срока на договора. В случай, че ги има тези клаузи - направете необходимото те да изчезнат от официалния договор.
В противен случай собственика ще е "информиран" за направените подобрения в имота му, както и ще е налице правно основание да се счете, че тези подобрения са направени в негова полза. Това ще доведе до необходимостта да му се прехвърлят тези подобрения и до невъзможност да ги отчитате като НДА, а от там и да се начисляват амортизации за тях от страна на наемателя.
Успех!

На втори ред от горният ми отговор е допусната правописна грешка: ..... съвета ми е НАЕМОДАТЕЛЯ да не подава декларация по ЗМДТ и да не увеличава стойността на своя актив, а не както е написано там ...... НАЕМАТЕЛЯ да не подава ......

Благодаря ти ВЕЕ:)Това ми звучи доста обнадеждаващо:)))
И между-другото искам тук да спомена,че мнението на един колега д.е.с. абсолютно съвпада с твоето....

Но мен все пак има нещо,което ме притеснява във цялата тази постановка...Клаузите в договора не са проблем/мисля,че разбираш какво имам предвид/:)))Все пак имаме увеличаване на отчетна стойност на сграда...има разширение….реконструкция и т. н./да не се повтарям/….Мислиш ли,че е възможно никой да не плаща ДНИ и ТБО на тази отчетна стойност….Наемателя няма как да плаща защото реално няма актив….Собственика плаща на отчетната стойност,с която е заведен актива в баланса преди да го отдаде под наем,която стойност съвсем се разминава с реалната….В чл.18 от ЗМДТ е посочено какви допълнителни мерки може да вземе данъчният орган при проверка на декларираните обстоятелства във връзка с облагаемият имот…и още повече,че все пак има Разрешение за ползване на името на собственика и реално обекта е въведен в експлоатация….Някак си не ми се вижда нормално чак след 10 год.собственика да увеличи отчетната стойност….Но това,че не ми се вижда нормално,не значи ,че не е законно….:))))

ТЕЗИ ПОДОБРЕНИЯ СЕ ВОДЯТ НА НАЕМАТЕЛЯ И СИ МИСЛЯ, ЧЕ ТЕ НЕ СА ТОЛКОВА ТРАЙНИ, ЧЕ ДА НЕ МОГАТ ДА БЪДАТ ПРЕМАХНАТИ (ПРЕУСТРОЕНИ В ПЪРВОНАЧАЛЕН ВИД). ДА НЕ ГОВОРИМ, ЧЕ АКО ЛИЦАТА (НАЕМОДАТЕЛЯ И НАЕМАТЕЛЯ) НЕ СА СВЪРЗАНИ ЛИЦА, МНОГО ТРУДНО ЩЕ ИМАШ НЯКАКВИ ПРОБЛЕМИ С ДАНЪЧНИТЕ.
ЗА ВАШЕ СПОКОЙСТВИЕ, ДОБАВЕТЕ В ДОГОВОРА ЗА НАЕМ ЕДНА КЛАУЗА, ЧЕ СЛЕД ИЗТИЧАНЕ НА НЕГОВИЯ СРОК ИМОТА СЛЕДВА ДА БЪДЕ ВЪРНАТ НА НАЕМОДАТЕЛЯ В СЪСТОЯНИЕТО, В КОЕТО ТОЙ СЕ Е НАМИРАЛ ПРИ НАЕМАНЕТО МУ ОТ ВАС.
НЕ ВЯРВАМ ДА ИМАТЕ ПРОБЛЕМИ.

Много ти благодаря:)))))

Добре, ама какво значи "не са толкова трайни, че да не могат да бъдат премахнати"? Как точно "се водят на наемателя" (този въпрос го задавам, защото не разбирам от счетоводство)?
Ако са достатъчно трайно закрепени, така че да бъдат част от сградата (независимо, че пак е възможно преустройство - то винаги е възможно), тези неща са собственост на собственика на сградата, независимо за чия сметка са направени и кой ползва сградата в момента. А нали говорим все пак за ремонт? Аз под ремонт си представям промени в самата сграда. Не за обзавеждане и такива неща, които са отделни от сградата и лесно могат да се махнат.
А за данъка по принцип е от значение каква сграда притежаваш в момента. Не кой и защо ти я е направил такава. Не дали я ползваш ти, или някой друг. Важното е каква сграда ПРИТЕЖАВАШ.
Ако случайно има вратичка някъде, тя ще е в това, как се определя отчетната стойност. Нали в ЗМДТ пише, че данъчна основа е отчетната стойност. Аз не знам кога се определя тя. Ако е позволено да я увеличиш чак накрая, когато си получиш сградата - значи дотогава ще плащаш данък върху по-ниската, така излиза. Ако не е позволено...
Така разсъждавам.
И много не ми се вярва законодателят да е толкова заспал или толкова ларж, че да оставя подобни вратички. :-) Че и да не се е усетил толкова години.

И кой ти каза, че подобренията са собственост на собственика на сградата ако няма изрична клауза в договора за наем, че всички подобрения остават в полза на наемодателя. Слагаш си ламинат примерно. Как така тоя ламинат трябва да го оставиш на собственика последствие без да си длъжен да го правиш това. Нещо повече, как ще стане тоя ламинат притежание на собственика на сградата ако в договора е изрично указано, че наемателя е длъжен да върне помещението в абсолютно същия вид, в който го е получил в началото на договора за наем. Същото се отнася до избитите стени, изградените нови преградни стени, санитарни възли, съблекални и т.н.
А на въпроса ти какво значи, че "...не са толкова трайни, че да не могат да бъдат премахнати...." ще отговоря, че това са функционални подобрения следствие изисквания на определен нормативен акт, за да се ползва имота по предназначението определено от наемателя. И както е сега направено, така може и да бъде възстановен първоначалния вид - чисто хипотетично. Още повече, че наемодателя не е длъжен последствие да използва своя си имот по предназначението за което го е ползвал последния му наемател. В най-общи линии тези подобрения не са от естеството на подобренията, водещи до увеличаване на отчетната стойност на имота като цяло. Как ще си увеличи наемодателя отчетната стойност на имота след като подобренията са направени със средства на наемателя и то по повод на осъществяваната от него самия дейност.
И наистина е важно каква сграда притежаваш, но ти лично да я притежаваш. В кой закон пише, че трайно закрепените от наемателя "материали" в помещението което се ползва под наем са "в полза" на наемодателя, че това да води до увеличаване на отчетната стойност на имота, а оттам и до плащане на по-висок ДНИ и Такса смет.
Не на последно място, ако виждаш нещо незаконно във всичко това, моля те, напиши гореизложеното в нарушение на кои членове и от кои закони ще е.

Закон за собствеността
Чл. 97. Когато чужда вещ е присъединена като част към главна вещ по такъв начин, че не би могла да се отдели без съществено повреждане на главната вещ, собственикът на тази вещ придобива правото на собственост и върху присъединената част, при задължение да обезщети нейния собственик.
Чл. 110. (1) Недвижими вещи са: земята, растенията, сградите и другите постройки и въобще всичко, което по естествен начин или от действието на човека е прикрепено трайно към земята или към постройката.

--------------

Решение № 386 от 10.II.1965 г. по гр. д. № 2683/64 г., I г. о.
С факта на трайното прикрепване на движими вещи към недвижима вещ те стават част от нея по предназначение. След този момент те престават да бъдат движими вещи и по силата на чл. 92 ЗС собственикът на недвижимата вещ, към която са прикрепени движимите вещи, е станал собственик на последните. Поради това с отделянето на прикрепените вещи от главната вещ те не променят собственика си.

Решение № 5223 от 31.05.2002 г. на ВАС по адм. д. № 5062/2001 г., I о., докладчик съдията Светлозара Анчева
...
Съдът е приел, че се касае за извършени подобрения, които трайно са прикрепени към наетия имот, поради което е налице правната фигура на чл. 97 ЗС, като собственикът на главната вещ придобива правото на собственост и върху присъединената част при задължение да обезщети нейния собственик. Според градският съд в анекса към наемния договор е уговорено, че тези подобрения са за сметка на наемателя, а с ремонта е увеличена стойността на имота, което увеличение възниква в патримониума на собственика - наемодателя. ...
Тези изводи на градския съд са правилни и изцяло кореспондират със събрания по делото доказателствен материал и са направени при правилно прилагане на действуващия материален закон.
...извършените СМР в наетия обект са: "Преустройство на административна сграда в производствени цехове", като са доставени, изработени и монтирани железни решетки и ограда от поцинкована мрежа и стълбищна клетка; демонтирани са и монтирани нови ЛПС RIGIPS; латексово боядисване,; преработка на ел. табла и демонтаж на алуминиеви врати и каси.

Марги, след втория постинг на ВЕЕ, разбирам, че договора за наем може евентуално изцяло да се промени. Тези промени, предложени от ВЕЕ все пак променят доста същността на самата сделка. Ако основния ремонт и реконструкцията на обекта са за сметка на наемателя, а същият е длъжен да ви върне имота след изтичане на договора в предишния му вид, то какъв е смисъла да го давате под наем, ако реално не Ви се плаща за това? Излиза, че Вие го предоставяте безвъзмездно под наем за 10 год. Разбира се може да се включи клауза за символичен наем и да има фиктивни разплащания, но дали това би задоволило и двете страни ?

Ако преместваш, добавяш или премахваш съществуващи стени в една сграда, със сигурност ще ти е необходима строително-техническа документация и съгласувания със съответните служби. Но това само по себе си не значи, че си увеличил стойността на имота като цяло. Освен това, ако в договора за наем е предвидено, че след изтичане на неговия срок имота следва да се върне на наемодателя във вида, констатиран с приемно-предавателния протокол при подписване на договора, не виждам как евентуалното "връщане" на първоначалния вид на имота би станало след "увреждане на имота като цяло", за да твърдите, че е налице хипотезата на чл. 97 от ЗС. И какъв е критерия Ви за "трайно закрепени вещи към главната вещ", които не могат да бъдат отстранени (демонтирани) без съществено повреждане на главната вещ.
Да не говорим, че функционалните промени в даден имот, направени с цел спазване на определени изисквания на даден нормативен акт по повод ползването на имота не са от естество, водещо до увеличаване на стойността на имота като цяло. Нещо повече, самите подобрения се третират като необходимо присъщи, с оглед невъзможността на дружеството наемател да осъществява своята дейност без да ги извърши. Но заради предвиденото данъчно регулиране на разходите за ремонт на наети дълготрайни активи които не са за сметка на наема, а са изписани като текущи разходи, се явява необходимостта наемателя да отчита тези разходи като НДА и да ги амортизира в съответствие с техния "жизнен цикъл" - срока на договора за наем.
Искам да Ви попитам, знаете ли колко апартамента на партерни и първи етажи в София (а и не само в София) са преустроени в магазини, кафенета и т.н. и то след извършване на кардинални реконструкции - премахнати са стени, вкл. външните (за да се сложат витрини примерно); обособени са допълнителни санитарни възли и т.н.
И ако Вие сте собственик на такъв апартамент - преустроен в магазин, офис или заведение, ще отидете ли да декларирате в данъчното подразделение увеличаване стойността на вашия апартамент. В случай, че направите това, в какво точно се състои увеличаването на стойността на имота Ви като цяло, след като са премахнати съществували стени, участвали в първоначалната оценка на имота ?????????????

Някой може ли да напише какви ще са статиите при фактурирането на ремонта като безвъзмездна доставка от Няемател на Наемодател!
Съгл.чл.97,ал.5, т.2 при безвъзмездна доставка се издава О.Ф. с ДДС в това число, по която наемателят /извършил ремонта/ начислява ДДС, а наемодателят няма право на ДК.

Ако са налице подобрения в момента, няма ама никакво значение кой е наел имота ми, какво ще разрушава после и в какъв вид ще ми го върне. В момента подобренията ги има и са част от имота, не могат да бъдат нещо отделно, а имотът е мой. Точка. :-) Дали "са от естество, водещо до увеличаване на стойността на имота като цяло", или не, е друг въпрос. Ако стойността на имота се е увеличила, ще трябва да го декларирам, да. Критерият за трайно прикрепяне не е мой, а е в закона. ;-) И не е много строг, между другото. В смисъл, съществено повреждане на главната вещ съвсем не означава съсипването и.

Колеги,много Ви благодаря на всички....:)))

Мисля, че имаш основание да не декларираш сега реконструкцията на имота.
1.Наемателят е извършил подобрението на имота без да е договорено, че ще е за сметка на наема. Отчел си е СМР-то по сметка 613 и си го е завел като НДА.
2.При изтичане на договора за наем трайните подобрения ще се изплатят от наемодателя нали така?
3.Идеята на ВЕЕ след изтичане не срока наемателят да преустрои в първоначалния вид обекта ми се струва в случая нереална. Доколкото разбирам промяната не се свежда до изграждане на преградна стена или нещо от порядъка.
4.Да, разрешението за ползване е на ваше име (то няма как и по друг начин да бъде, естествено). Въз основа на него се въвежда в експлоатация новия обект. Т.е. ти имаш нов обект със стойност нула засега. А в ЗМДТ пише, че се декларира промяна на имот САМО ТАКАВА , която има отношение спрямо определяне на данъка. А това обстоятелство ще възникне след 10 години.

Тони благодаря ти и на теб...,както и на всички други колеги,които ми дадоха съвети коментираха казуса ми не само във форума,но и на ел.пощата,в ICQ-то и на лични съобщения.....
В крайна сметка зависи какво ще напишем в договора....)))